NVM wil versoepeling van knellende hypotheekregels, spreken van een tweedeling is ietwat overdreven

8 juli 2016 - Het aantal te koop staande huizen loopt snel terug, zo meldde de NVM deze week. Er stonden half mei ongeveer 111.000 woningen te koop bij NVM-makelaars (ongeveer 75% van het totaal). Een jaar eerder was dat nog 141.000. Dat betekent dat mensen die nu op zoek gaan naar een woning minder keus hebben. De ontwikkelingen in het aanbod verschillen wel heel erg per regio.

Knellend aanbod
De daling in het aanbod wordt door de NVM gekoppeld aan de oplevende woningmarkt. Het aanbod loopt terug als meer mensen op pad gaan om een huis te kopen. Daarom is het aanbod vooral laag in gebieden waar de woningmarkt aan het oververhitten is, zoals de regio Amsterdam, Utrecht, de stad Groningen en Haarlem. Hier hebben mensen nog maar de keuze uit zo'n 2 tot 3 huizen, zo meldt de makelaarsorganisatie. Voor Nederland als geheel had de consument keuze uit 8 woningen. Enkele jaren geleden konden kopers nog kiezen uit zo'n 25 tot 30 woningen.

Vluchtgedrag
In regio's waar het aanbod laag is gaan mensen op zoek naar woningen in omliggende gebieden. Ze gebruiken die gebieden dan als uitvalsbasis om naar Amsterdam, Haarlem of Utrecht te gaan. Zo is de markt in de Zaanstreek, Waterland en de Haarlemmermeer ook oververhit aan het raken. Ook binnen steden zie je 'vluchtgedrag'. Waar de jaren zeventig en tachtig-wijken eerst nog wat achterbleven in vergelijking met de populaire vooroorlogse wijken is die eerste categorie nu bezig met een inhaalslag. "Deze woningen zijn blijkbaar een goed en betaalbaar alternatief wanneer kopers in de vooroorlogse wijken niet aan bod komen door de grote concurrentie van andere kopers."

Record
Het aantal transacties steeg flink in het tweede kwartaal van dit jaar. Er gingen zo'n 43.000 huizen in andere handen over, voor zover begeleid door een NVM-makelaar, en dit is zelfs het hoogste aantal in de geschiedenis van de vereniging (die teruggaat tot 1898). De organisatie noemt als reden de lage rente en het toenemende consumentenvertrouwen. Maar natuurlijk ligt hier ook het simpele feit aan ten grondslag dat er steeds meer mensen zijn, en steeds meer huizen.

Stijgers en dalers
Vanzelfsprekend stijgen ook de prijzen als het goed gaat met de woningmarkt. De gemiddelde prijs is nu ruim 6% hoger dan een jaar eerder en ligt op 234.00 euro. Daarmee is een huis op dit moment dus een goede belegging, hoewel je je huis natuurlijk nooit slechts als een belegging moet zien. Maar ook hier: de verschillen tussen regio's zijn groot. We hebben het al gehad over de booming regio's. In Noordoost-Groningen en delen van Limburg, Den Helder en Texel daalden de prijzen. Opvallend is dat ook de prijzen in de regio Tiel/Culemborg een veer lieten, evenals die in de regio Den Haag (net als in vorige kwartalen). Het is voor mij gissen naar de oorzaak.

Ambtenarenstad
Onder de regio Den Haag valt ook het heel erg a-typische Wassenaar (want poepie-duur), dus wellicht zijn uitkomsten in deze regio vertekend door Wassenaarse fratsen. Wel is het zo dat er enorm veel wordt bijgebouwd in de regio. Zo verrijzen er nieuwbouwwijken ten zuiden van Den Haag. Aan de andere kant, in Rotterdam verrijst ook de ene na de andere woontoren en daar stegen de prijzen wel. Wellicht dat de prijsdaling te maken heeft met bezuinigingen bij ministeries waardoor het aantal ambtenaren schijnt te dalen (echt?). Daarnaast is de Hofstad echter wellicht een veel minder aantrekkelijke leefomgeving dan beleidsmakers denken. De eerste berichten dat mensen úit de stad trekken op zoek naar rust en ruimte zijn al verschenen.

Tweedeling
NVM spreekt van een dreigende tweedeling op de woningmarkt. De organisatie doelt op een steeds groter verschil tussen gebieden die booming zijn en gebieden die dat niet zijn. Dat lijkt me wat overdreven. Er zijn gebieden die achterblijven, en dat al geruime tijd doen, maar dat is maar een beperkt aantal, waarbij soms heel specifieke redenen gelden (zoals in het aardbevingsgebied Noordoost Groningen). Over Zeeland wordt vaak negatief gedaan, maar de prijzen stegen hier met een stevige 6%. Het gebruik van de term tweedeling lijkt vooral effectbejag te zijn geweest Je zag dan ook dat veel media de term overnamen.

Nibud weer
Verder vraagt de NVM aandacht voor de strenge hypotheekregels, waardoor mensen minder kunnen lenen. Die regels moeten niet verder aangescherpt worden, zo waarschuwt de organisatie, iets waar DNB over na schijnt te denken. "Wat de NVM betreft moeten we eerder kijken naar een versoepeling, waar de eisen in de afgelopen jaren zijn doorgeschoten." De NVM geeft in eerste instantie de schuld aan de loan-to-value regels, die zeggen dat niet meer dan 102% van de waarde van het huis mag worden geleend, en pas in tweede instantie noemt de organisatie de loan-to-income regels. Die laatste lijken me echter het meest knellend. Dat geeft NVM ook wel toe. "De loan-to-income normen van het Nibud blijken soms onnodig knellend. Er moet meer ruimte zijn voor maatwerk", aldus de NVM.

 

Jurgen Sweegers
Kenniscentrum Geldengroen.net
Copyright © Geldengroen.net

 

Deel dit artikel

Submit to FacebookSubmit to TwitterSubmit to LinkedIn