Is het echt zo moeilijk voor starters om een lening te krijgen en is dat niet een fenomeen van alle tijden?

28 juni 2016 - 'Starters kunnen moeilijk een huis kopen', is een kop die steeds terugkomt in de kranten en in bladen. Mijn eerste reactie is altijd: 'Dat is toch logisch? Een huis is duur en jongeren hebben over het algemeen geen geld.' Jongeren moeten eerst een tijdje werken en geld verdienen. Als ze dan wat vermogen hebben opgebouwd kunnen ze, in combinatie met een lening van de bank, een huis kopen. Zo is het met mij gegaan en waarschijnlijk met vele anderen.

Golfbeweging
Toch zit er wellicht wel een kern van waarheid in de stelling. In de jaren negentig werden er ruimhartig leningen verstrekt. De banken hadden hun traditionele terughoudendheid laten varen. Tot de financiële crisis daar een einde aan maakte. Regels werden aangescherpt. Dus mogelijk wordt dát bedoeld door de schrijvers van de krantenberichten; dat het lástiger is geworden voor starters om een huis te kopen.

Rekening
Wel een beetje oneerlijk eigenlijk, dát de regels zijn aangescherpt na de financiële crisis. Want Nederlandse huizenbezitters hadden daar part noch deel aan. Ook in Nederland werd er ruimhartig uitgeleend in de jaren negentig maar wij Nederlanders betaalden over het algemeen netjes onze maandelijkse rente en aflossing. De crisis werd veroorzaakt in het buitenland. Maar toch kregen wij de rekening gepresenteerd. Huizenprijzen daalden en de huizen kwamen 'onder water' te staan, de waarde van het huis was lager dan de hypotheeklening. Als je dan wilt verhuizen en je huis wilt verkopen houd je een restschuld over.

Bemoei-instituten
Heel vervelend, maar er werd veel dramatischer over dit fenomeen gedaan dan nodig was. Mensen hoefden immers niet te gaan verhuizen. En er zijn ook eerder periodes geweest van dalende huizenprijzen, zoals de jaren tachtig van de vorige eeuw. Maar ja, het klinkt zo lekker: 'onder water staan'. Journalisten tikten hun hijgerige stukjes en ineens werd de hoge hypotheekschuld in Nederland als een groot risico gezien. De aantallen werden waarschijnlijk flink overdreven. Bemoei-instituten als IMF en de Oeso sloten zich aan bij de wolven in het bos en vonden ineens dat Nederland snel iets moest doen aan de hoge totale hypotheekschuld. Dat daar een veel grotere pensioenberg tegenover staat werd even voor het gemak vergeten.
Daar  kwam  bij dat de regering toevallig ook belang had bij het indammen van de hypotheekschuld want dan zouden mensen minder rente kunnen aftrekken en dat was weer goed voor de schatkist, dus van die kant werden de problemen eerder benadrukt dan gedonwplayed. En zo werden de regels aangescherpt.

Maxima
Er zijn allerlei maxima gekomen, zoals dat gebaseerd op het inkomen (LTI) en dat gebaseerd op de waarde van het huis (LTV).  Er is een rare 'bijleenregeling' gekomen en het maximale belastingtarief waartegen mensen mogen aftrekken neemt geleidelijk af. Verder moeten mensen tegenwoordig min of meer verplicht aflossen (als ze dat niet doen kan de hypotheekrente namelijk niet worden afgetrokken).
Het is volgens mij op dit moment vooral het inkomensmaximum dat mensen de das om doet. Er zijn geluiden vanuit de sector dat mensen door dat criterium geen lening kunnen krijgen. De banken zeggen dan dat de maandelijkse kosten van de hypotheek te hoog zijn terwijl die dan lager zijn dan de huur die die mensen op dat moment betalen. Het schijnt zelfs zo te zijn dat mensen niet naar een goedkopere woning kunnen omdat de hypotheeklasten dan te hoog worden gevonden terwijl die dan lager zijn dan wat ze nu zijn.

Noodverbanden
Aan de andere kant zijn er ook maatregelen genomen om de woningmarkt weer vlot te trekken. En die leidden tot veel mededogen. Zo is er veel gedaan om te voorkomen dat banken het huis van mensen in de verkoop zetten als die mensen in problemen komen bijvoorbeeld als gevolg van een scheiding. De vertrekkende partner mag de rente blijven aftrekken. En mensen die hun oude huis aan de straatstenen niet kwijt kunnen maar wel al een nieuwe woning hebben gekocht, mogen de rente van de lening voor het oude huis tot vier jaar na dato blijven aftrekken. Ze mogen het ook tijdelijk gaan verhuren, zonder voor altijd aan de huurders vast te zitten.
Andere voorbeelden: Als mensen zich niet aan het verplichte aflossingsschema houden krijgen ze tegenwoordig keer op keer de kans om de draad weer op te pakken en hun leven te beteren. De kosten van oversluiten mogen geleend worden bovenop het maximale leenbedrag, etc.

Energiebesparing
Maar dit zijn dus vooral maatregelen die gunstig zijn voor mensen die al een huis hebben en niet zozeer voor starters. Er zijn echter ook maatregelen genomen waar ook starters van kunnen profiteren. Zo mag er 9.000 euro meer geleend worden dan de norm als er energiebesparende maatregelen worden genomen. Als er een nul-op-de-meter woning wordt gekocht mag zelfs 27.000 euro extra geleend worden. Voor zelfstandigen is het iets makkelijker geworden een lening te krijgen. De belangrijkste maatregel is echter toch wel de zogenaamde starterslening, een lening speciaal  voor mensen die voor het eerst een huis kopen. Dat is een lening die bovenop de hypotheeklening komt en waarbij de eerste drie jaar geen aflossing en rente hoeft te worden betaald. Dit jaar eindigt de mogelijkheid om hier gebruik van te maken. Later meer hierover.
Het is weer zo typisch Nederlands. Eerst maatregelen nemen om iets te voorkomen en dan, als blijkt dat de effecten toch wel wat fors zijn, weer maatregelen nemen die de gevolgen van de eerste maatregelen teniet moeten doen.

Geen paniek
Al met al zijn de regels wel aangescherpt. Toch moet ook die aanscherping niet overdreven worden. Er is niets raars aan dat jongeren op het moment dat ze op zichzelf gaan wonen nog niet meteen een huis van 2 ton kunnen kopen. Er is niets verkeerds aan de stelling dat er eerst gewerkt moet worden voordat aanzienlijke uitgaven kunnen worden gedaan en er is ook niets verkeerds aan de eis dat eigen geld wordt ingebracht. Niet alleen is het logisch, het is waarschijnlijk in de geschiedenis zelden anders geweest. De jaren negentig waren wat dat betreft eerder een uitzondering dan de regel.
Dus eigenlijk zijn we nu weer meer naar de normale situatie teruggekeerd. Geen reden tot paniek dus en geen reden voor jounalisten om het zoveelste stuk te gaan schrijven onder kop: 'Starters kunnen moeilijk een huis kopen'.

Jurgen Sweegers
Kenniscentrum Geldengroen.net
Copyright © Geldengroen.net

Deel dit artikel

Submit to FacebookSubmit to TwitterSubmit to LinkedIn