Als u aflost kunt u straks minder rente aftrekken bij de aankoop van een nieuw huis. Hoe zit het?

22 maart 2016 - Als iemand tegenwoordig de bank belt met de vraag of hij (of zij) extra kan aflossen krijgt hij steevast als antwoord: "Zou u dat nu wel doen? Dan kunt u straks bij een volgend huis wellicht minder aftrekken." Het klinkt een beetje als een geslepen truc om maar te voorkomen dat de klant daadwerkelijk gaat aflossen, waardoor de bank minder rente-inkomsten zou gaan vangen. Maar er zit toch wel echt iets in wat de bankmedewerker zegt en het is wel iets om rekening mee te houden. Aflossen kan gevolgen hebben voor als u een nieuw huis koopt.

Bijlenen
De regeling waar het hier om gaat staat bekend als de bijleenregeling. Het betekent dat iemand die zijn huis verkoopt, de winst die hij daarop maakt eerst moet investeren in het nieuwe huis, voordat hij belastingvriendelijk kan gaan bijlenen. Voorbeeld:
Stel iemand, meneer Piersons, gaat zijn huis verkopen. Hij heeft nog maar een hypotheeklening van een ton, want hij heeft flink afgelost in de afgelopen jaren. Hij verkoopt zijn huis voor drie ton en heeft dus, als hij de lening heeft afgelost, twee ton op zijn bankrekening staan. Nu gaat hij een nieuw huis kopen van vier ton. Hij moet nu eerst die twee ton winst investeren in het nieuwe huis en dan kan hij nog maar twee ton belastingvriendelijk bijlenen. Je kunt zeggen dat de fiscus verwacht van deze man dat hij eerst al zijn spaarcenten in het nieuw huis investeert, voordat hij mag gaan lenen om zijn nieuwe huis te kunnen kopen. Die twee ton winst wordt de 'eigenwoningreserve' genoemd. Die sleep je als het ware maar naar je nieuwe huis.

Box 3-klant
Het is niet helemaal waar dat deze persoon geen vier ton mág lenen. Hij mag dat wel lenen, als zijn inkomen dat toestaat en er een bank met geld over de brug komt, maar hij kan dan niet de rente over heel het bedrag aftrekken. Hij kan dan slechts de helft van de rente aftrekken, aangezien hij slechts voor twee ton fiscaal-vriendelijk mag lenen. Kortom, de helft van de lening van vier ton valt in box 1 (waar hij kan aftrekken) en de helft gaat naar box 3, waar de bezittingen en schulden moeten worden opgegeven.
Dat laatste heeft overigens wel weer een aantal voordelen. Deze schuld mag nu worden afgetrokken van de bezittingen, waardoor er mogelijk minder vermogensrendementsheffing hoeft te worden betaald, of géén als het saldo onder de drempel komt. Ook mogen hij en de bank dan zelf bepalen hoe de schuld wordt afgelost. Zelfs een aflossingsvrije lening behoort dan weer tot de mogelijkheden. (Terwijl nieuwe schulden in Box 1 verplicht moeten worden afgelost, waarbij een minimale aflossing per jaar geldt.)

Erfenis
Stel dat meneer Piersons een aantal jaren daarvoor een erfenis had ontvangen, van een ton. Hij had toen twee opties. Hij kon de hypotheeklening aflossen of hij kon dat niet doen. Als hij zijn schuld afloste heeft hij later bij de verkoop van zijn huis drie ton winst. Hij kan dan nog maar één ton lenen (4 ton min 3 ton) bij de aankoop van zijn nieuwe huis. De rente van slechts één ton is aftrekbaar. Hij heeft geen geld meer op de bank, althans niet het geld uit de erfenis. Als hij de schuld niet afloste (en de ton lekker op zijn bankrekening heeft laten staan) dan heeft hij bij de verkoop van zijn huis slechts twee ton winst. Hij kan dan bij de aankoop van zijn nieuwe stulpje twee ton ton lenen, op een fiscaal vriendelijke manier. De rente van die twee ton is aftrekbaar. De lening van een ton van het oude huis kan hij meenemen naar het nieuwe huis en hij sluit nog een extra lening van een ton af. En daarnaast staat die ton dus nog op zijn rekening.

Tonnetje
Het onderwerp wat de bankmedewerker van de eerste alinea aansnijdt is dus wel degelijk relevant. Nu is het echter even de vraag of al dat aftrekken wel zo fijn is. Meneer Piersons uit het voorbeeld denkt erover om een ton af te lossen met de erfenis die hij heeft ontvangen. Als hij niet aflost en bij de koop van zijn nieuwe huis twee ton gaat lenen, dan staat die ton, als het goed is, nog steeds op zijn bankrekening. Dus hij leent twee ton van de bank, betaalt de overige twee ton uit de winst van het vorige huis, en hij heeft nog een ton op de bank staan. Maar waarom zou hij dat laatste bedrag, dat op de bank nauwelijks rente staat te vergaren, niet in het huis investeren en afzien van een extra lening van een ton?

Verlies
Nu kunnen daar best redenen voor zijn. Het is altijd handig om geld achter de hand te hebben. Wellicht wil deze persoon nog flink investeren in het nieuwe huis: een nieuwe badkamer en keuken, zonnepanelen op het dak, etc. Of wellicht wil hij nog een nieuwe auto kopen. Kan allemaal en mág allemaal; het is een vrij land. Als hij het geld nodig heeft kan hij beter niet aflossen en het geld bij aankoop van het nieuwe huis op zijn rekening laten staan.
Als hij die ton echter niet nodig heeft, kan hij die beter in het nieuwe huis steken, en afzien van de lening van een extra ton. De spaarrente is nu zo laag dat de opbrengst van de ton op zijn bankrekening (minus de vermogensrendementsheffing) lager is dan de kosten van de lening, zelfs rekening houdend met de renteaftrek (Zie hier). Hij lijdt dan dus iedere maand verlies door niet zijn eigen geld te gebruiken maar een nieuwe lening te nemen. Het is hetzelfde verhaal als het verhaal dat het momenteel voor iedereen goed is om zoveel mogelijk af te lossen.

Foetsie
Het is goed om nog even de aandacht op twee aspecten te leggen. Het eerste is dat de eigenwoningreserve na drie jaar vervalt. Dus iemand die na de verkoop van zijn huis drie jaar gaat huren, heeft geen last meer van de eigenwoningreserve. In het voorbeeld hierboven: De man verkoopt zijn huis voor drie ton, lost de lening af en gaat lekker huren. Na drie jaar staat die twee ton winst nog op zijn bankrekening. Hij koopt een huis van vier ton. Hij mag nu twee, of drie, of vier ton lenen en de rente daarvan aftrekken. Want de eigenwoningreserve is foetsie. Wel zal deze man of vrouw niet het hele bedrag voor de volledige dertig jaar kunnen gaan lenen. Hij moet eerst de lening die er nog stond toen hij ging huren (die ton dus) aflossen, volgens het aflossingsschema, dat voor die lening stond. De belastingdienst 'onthoudt' die lening.

Goedkoop is goedkoop
In het voorbeeld hierboven koopt de man een duurder huis. Het kan ook zijn dat hij van plan is goedkoper te gaan wonen, bijvoorbeeld omdat hij weet dat de kinderen het huis uitgaan. Dan zijn er nog minder belemmeringen om de lening af te lossen. Want er blijft meer geld op de rekening staan na aankoop van het nieuwe huis, dus hij heeft al snel een zakcentje achter de hand.
Stel meneer Piersons koopt een huis voor twee ton, nadat hij zijn oude huis voor drie ton heeft verkocht. Als hij de lening van een ton niet afloste heeft hij een winst van twee ton. Die moet hij in het nieuwe huis steken. Met de andere ton van de opbrengst lost hij de lening af. Die ton van de erfenis staat nog op de rekening. Als hij de lening wel afloste, dan betaalt hij de woning uit zijn eigen zak, en houdt hij nog een ton over om weer op de bank te zetten. In beide gevallen heeft hij een ton op de bank.
Als Piersons een huis koopt van 2,5 ton heeft hij hetzij 50.000 euro op de bank (als hij de lening had afgelost), hetzij een lening van 50.000 euro en een ton op de bank (als hij niet afloste).


Conclusie
In principe is het goed zoveel mogelijk af te lossen. De kosten van de lening zijn tegenwoordig zo goed als altijd hoger dan de opbrengst van een spaarrekening of andere opties. Alleen als u denkt dat u het geld echt nodig heeft lost u natuurlijk niet af.
Bij de aankoop van een nieuw huis kunnen deze bezittingen sterk veranderen. Hoe goedkoper het nieuwe huis, in vergelijking met het oude huis, hoe meer u over zult houden aan de transacties en hoe minder noodzaak er is om hypotheekleningen op dit moment aan te houden. U heeft straks dan waarschijnlijk al wel een flink appeltje voor de dorst. Hoe duurder het nieuwe huis hoe meer reden er kan zijn hypotheken aan te houden. Ten eerste om straks nog wat extra geld over te houden, ten tweede omdat het moeilijk kan zijn om straks opnieuw een hypotheek te krijgen, ook al is het nog wel een bedrag waarvan u de rente kunt aftrekken. 

Jurgen Sweegers
Kenniscentrum Geldengroen.net
Copyright © Geldengroen.net

Deel dit artikel

Submit to FacebookSubmit to TwitterSubmit to LinkedIn