Hoeveel mag u lenen voor een huis? Overheid, Nibud, AFM en banken zorgen er voor dat dat geen cent teveel is

2 maart 2016 - In 2000 kreeg ik nog met gemak een aflossingsvrije hypotheeklening van 430.000 gulden, ongeveer zeven keer mijn loon van ongeveer 60.000 gulden per jaar. Dat is er nu niet meer bij. Aflossingsvrije leningen zijn in de ban gedaan. En de overheid, en het Nibud, de banken en de adviseurs waken er tegenwoordig voor dat u geen cent teveel leent. Een vermenigvuldigingsfactor van 7 is nu onmogelijk. Om een beetje te weten waar u aan toe bent als u de hypotheekmarkt opgaat hier de belangrijkste beperkingen op een rijtje.

Maxima
Er zijn drie belangrijke maxima, die afgestemd zijn op uw persoonlijke financiële situatie en het huis dat u wilt kopen. Ten eerste is daar het 'inkomensmaximum', ofwel het loan-to-income -criterium. Ten tweede is er het waarde-maximum, ofwel het loan-to-value- criterium.  En ten derde zijn er allerlei eisen waaraan uw situatie moet voldoen als u een hypotheek onder de Nationale Hypotheekgarantie wilt laten vallen.

Inkomen

Het eerste maximum -loan to income- is het ingewikkeldst om te berekenen. Het komt er op neer dat het bedrag dat u maximaal kunt lenen afhankelijk is van uw inkomen en eventueel, dat van uw partner. Hoe gaat dat in zijn werk?

Eerst wordt uw bruto-inkomen bepaald. Daar wordt eenderde van dat van uw partner bij opgeteld (of andersom, als uw partner een hoger inkomen heeft). Afhankelijk van de som heeft u een zogenaamde 'woonquote'. Dat is een percentage van uw inkomen, dat u maximaal aan woonlasten mag besteden. Nu zou je denken: iedereen mag bijvoorbeeld 30% van zijn inkomen aan woonlasten besteden, maar zo werkt het dus niet. De woonquote neemt toe als uw inkomen hoger wordt. Dus hoe rijker u bent hoe meer van uw inkomen u aan woonlasten mag besteden. (Terwijl juist de lage inkomens een hoge woonquote nodig hebben natuurlijk).

Verder is die woonquote om een of andere reden afhankelijk van de rente. De rente die gebruikt wordt is een door de overheid vastgesteld percentage (van 5%). Alleen als de lening die u wilt nemen een rentevaste-periode van tien jaar of meer heeft, mag u de werkelijke rente pakken; de rente die u echt gaat betalen (als dat al bekend is). Er zijn hele tabels waarin u uw woonquote kunt opzoeken op basis van uw 'toetsinkomen' en de 'toetsrente'. Die tabellen worden opgemaakt door het Nibud, dat dus voor ons allemaal bepaalt hoeveel we maximaal aan de hypotheeklasten mogen uitgeven. 

Rood staan

OK, dan hebben we de woonquote, bijvoorbeeld 27%. Die vermenigvuldigen we met uw inkomen en dat van uw partner. Dan mag ineens weer wel het héle inkomen van u en uw partner genomen worden. We krijgen dan het bedrag dat we jaarlijks maximaal mogen besteden aan woonlasten: de financieringslast. Maar niet helemaal. Want als u persoonlijke leningen heeft moet u maar liefst 24% van de maximale hoogte van die lening eraf trekken. Dus stel u bent in een ver verleden ooit een lening aangegaan van 10.000 euro, die nog niet helemaal afgelost is. Dan moet u 2.400 euro aftrekken van de financieringslast. Deze regel geldt ook voor kredietfaciliteiten waar u geen gebruik van maakt. Dus als u rood mag staan op uw betaalrekening, dan moet 24% van de limiet afgetrokken worden van de financieringslast. Ook als u helemaal niet rood staat!

Tip: zorg dat u kleine persoonlijke leningen aflost voordat u bij de bank of een adviseur aanklopt voor een hypotheeklening. Ook het rood-staan op de betaalrekening kan het beste worden opgegeven.

Dan zijn we er nog niet. De maximale financieringslast wordt omgezet naar een maandbedrag. Op basis van dat bedrag wordt berekend wat u maximaal mag lenen. Daar zijn ook hele tabellen voor. Daarin kunt u opzoeken wat de zogenaamde 'annuïteitenfactor' is, dat gebeurt op basis van de looptijd van uw lening en de toetsrente (daar heb je hem weer!). Het maandbedrag wordt met die factor vermenigvuldigd om tot het maximale hypotheekbedrag te komen.

 

Voorbeeld
Stel het inkomen van Jan is 50.000 en dat van zijn partner Maria is 30.000 euro. Jan en Maria hebben een doorlopend krediet van maximaal 10.000 euro. En ze hebben een hypotheek op het oog waarvan de rente voor tien jaar vast 3,8% is. Het toetsinkomen is 60.000 (50.000+10.000). Uit de tabel blijkt dat het stel dan jaarlijks 26% van het inkomen aan woonlasten mag uitgeven, dat is 15.600. Daar moet het dus 2.400 euro (24% van 10.000) vanaf trekken. Blijft over: 13.200 euro. Per maand is dat 1.100 euro.
De annuïteitenfactor is bij een rente van 3,6% per jaar en een looptijd van 30 jaar ongeveer 220. Dan mogen Jan en Maria 220 maal 1.100 lenen; dat is 242.000. Dan is al rekening gehouden met het feit dat ze de rente kunnen aftrekken van het inkomen.
Dus waar ik in 2000 nog zeven keer mijn inkomen kon lenen, kunnen het fictieve stel Jan en Maria nog maar drie keer hun inkomen lenen.

 

Waarde

De lening mag daarnaast niet te groot zijn ten opzichte van de waarde van het huis. In 2016 mag de lening nog maar 102% zijn van die waarde. Dat percentage loopt af naar 100% in de komende jaren. Omdat er altijd kosten zijn verbonden aan de aankoop van een huis betekent dit dat niet heel het huis volledig met een hypotheeklening gefinancierd kan worden. Stel de aankoopprijs van een woning is 300.000 euro en de bijkomende kosten zijn 6%. Dan mag u maximaal 306.000 euro lenen, terwijl de kosten 318.000 zijn.

Nationale hypotheekgarantie

Het is aantrekkelijk om, indien mogelijk, de lening onder de Nationale Hypotheekgarantie te laten vallen. Dat wil zeggen dat de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) borg staat voor u en dat de geldverstrekker er dus zeker van kan zijn dat het geld terugkomt. Hierdoor is de rente lager. De kosten van deze garantie zijn, eenmalig, 1% van de hypotheeksom, maar dat haalt u er makkelijk uit. Dat bedrag is bovendien aftrekbaar. De regels om onder de NHG te vallen zijn echter streng, nog strenger dan als u daar geen gebruik van wil maken. Zo is er zónder die NHG nog wel in sommige gevallen maatwerk mogelijk bij het bepalen van het maximaal leenbedrag (loan-to-income). Als er aangestuurd wordt op NHG dan is dat maatwerk niet meer mogelijk.

De belangrijkste beperking is echter het maximum. De hypotheeklening moet kleiner zijn dan 245.000. Vanaf 1 juli 2016 daalt dit maximum verder naar 225.000. Daarbij wordt uitgegaan van 6% aan kosten, zodat de aankoopprijs van het huis minder dan 231.000 moet zijn (212.000 vanaf juli). Tevens moet u voldoen aan alle bovengenoemde eisen. Vanzelfsprekend laat u de keuze voor een huis niet afhangen van de vraag of de lening al dan niet onder de NHG kan vallen. Het is meer: als het aankoopbedrag min of meer toevallig onder het maximum van de NHG valt kunt u hiervoor kiezen. Als het iets hoger is kunt u besluiten om meer eigen geld in te brengen, als u dat heeft.

Commentaar
Het was misschien nodig om de regels wat aan te scherpen, gezien het feit dat mensen te hoge leningen aangingen in het verleden. Maar de toezichthouder en de overheid zijn doorgeschoten naar de andere kant. De regels zijn te strikt geworden. Het is bovendien moeilijk verteerbaar dat een klein clubje mensen (het Nibud) voor iedereen in Nederland bepaalt welk deel van het inkomen aan woonlasten mag worden besteed. De zoektocht naar een passend leenbedrag is in de eerste plaats een verantwoordelijkheid voor mensen zelf, in samenspraak met de potentiële geldverstrekker. Daarnaast is het in veruit het grootste deel van de gevallen wel goed gegaan, ook al was er veel geleend. Zo is die lening van 430.000 gulden uit 2000 in het geheel tot op de laatste cent afbetaald.

Jurgen Sweegers
Kenniscentrum Geldengroen.net
Copyright © Geldengroen.net

Deel dit artikel

Submit to FacebookSubmit to TwitterSubmit to LinkedIn