Hoe kunnen ouders een huis overdragen, zonder schenkbelasting en vermogensbelasting voor de kinderen?

28 maart 2015 - 'Een gegeven paard moet men niet in de bek kijken', zo luidt het spreekwoord. Maar toch kan het voor kinderen zinvol zijn om zich bij het krijgen van een schenking af te vragen of ze die schenking wel willen hebben. Een schenking van een tweede huis of andersoortig onroerend goed leidt namelijk tot een flink hogere belastingaanslag zonder dat er sprake is van extra liquiditeit. Het pand moet namelijk opgegeven worden in box III. (Zie hier.) Het is echter mogelijk te voorkomen dat er erf- en schenkbelasting betaald moet worden en tegelijkertijd te voorkomen dat de kinderen met een flink hogere vermogensbelasting te maken krijgen na de overdracht van het onroerend goed. Lees er hier meer over.

Vestzak broekzak
De bedoeling is natuurlijk om het vermogen over te hevelen naar de volgende generatie, zonder dat er geen erfbelasting betaald hoeft te worden. Schenken is daarvoor een veelgebruikte oplossing. Maar er is een andere optie. De ouders kunnen het onroerend goed verkópen aan de kinderen. Nu is natuurlijk de eerste gedachte die bij u opkomt: kinderen hebben het geld niet om het te kopen. Maar daar is iets op te verzinnen. De ouders kunnen de kinderen een lening verstrekken waarmee ze het huis of de huizen kunnen kopen. Op die manier is het geen schenking en hoeft er geen schenkbelasting betaald te worden. En omdat de lening gelijk is aan de waarde van het huis leidt de transactie niet tot een hogere belastingaanslag voor de kinderen. In box III kan immers de schuld van de bezittingen afgetrokken worden.

Notaris
Deze oplossing is natuurlijk een stuk ingewikkelder dan simpelweg schenken. Er moet een officiële verkoop plaatsvinden, waar een notaris bij aan te pas komt, en ook de lening moet een echte lening zijn, die ook gestalte krijgt middels een overeenkomst bij de notaris. De verkoopprijs moet redelijk zijn en er moet echt rente worden berekend aan de kinderen in verband met de lening. Als de rente op nul wordt gesteld schijnt de Belastingdienst de constructie toch als een schenking te zien. De ouders mogen echter jaarlijks een bedrag van rond de 5000 euro schenken, dus mogelijk kunnen de ouders de kinderen op die manier compenseren voor de rente-betalingen. Ouders met meerdere kinderen kunnen kiezen voor een verkoop aan alle kinderen samen, waarbij het bezit verdeeld wordt over de kinderen en ieder kind een lening neemt in proportie met het aandeel in het huis. Anders krijgen ze al gauw scheve ogen.

Streep door rekening
Het kind of de kinderen krijgen een huis op hun naam en ze hebben meteen een hoop schuld extra. Wat gebeurt er met die schuld in de toekomst? Dat is wel even iets om bij stil te staan. De lening kan zo vorm gegeven worden dat er niet hoeft te worden afgelost. Dan zullen de kinderen de lening nog hebben als de ouders overlijden. De lening is een vordering van de ouders op de kinderen, dus als de ouders overlijden erven de kinderen deze vordering en krijgen ze een vordering op zichzelf. Waarmee een streep door de lening kan worden gehaald, lijkt me.

Eisen
Het is natuurlijk in zekere zin een truc, om zo erfbelasting en schenkbelasting te voorkomen. Voor zover ik weet accepteert de Belastingdienst de constructie, mits die aan bepaalde vereisten voldoet. Eerlijk gezegd weet ik op dit moment niet precies wat de eisen zijn. Vraag is bijvoorbeeld of alle ouders zomaar een lening van een paar ton mogen verschaffen, ook al is dat aan hun eigen kinderen. Het lijkt me in ieder geval aan te raden dat de ouders de lening vertrekken niet als personen maar via een bedrijf, bijvoorbeeld een BV. De ouders hoeven dan de rente-inkomsten niet op te geven voor de inkomstenbelasting en de vordering (de geldlening) valt dan niet in Box III, maar is dan onderdeel van de ondernemingsbalans. Het is dan mogelijk wel handig dat het huis of het pand in eerste instantie ook al in de boeken van de onderneming stond.

Huisbaas
We hebben het hier dus niet over het eigen huis van de ouders, waar ze zelf in wonen. De ouders zouden dat beter niet kunnen verkopen; ze worden dan de huurders van de eigen kinderen. Als er onenigheid komt is dat heel vervelend voor de familie-relaties. Het gaat in dit stuk om tweede huizen of ander onroerend goed, zoals een kantoor. Dit onroerend zal zo goed als zeker verhuurd zijn; dus er zijn huurinkomsten. De kinderen hebben na de aankoop recht op die huurinkomsten en hiermee zou ook de rente voor vader en moeder voldaan kunnen worden.
Het kind of de kinderen moeten dan dus wel beseffen waar ze aan beginnen; ze worden huisbaas en ze krijgen te maken met huurders, die lastig kunnen zijn. Ze worden verantwoordelijk voor het onderhoud aan het pand, het zoeken naar nieuwe huurders als de huidigen weggaan en voor het achter de broek zitten van huurders die niet betalen. Nu zal het allemaal niet zo'n vaart lopen want het pand was al in bezit van de ouders; dus er was waarschijnlijk al een langjarige relatie tussen de huurders en de ouders. Maar toch.

Frustraties
Een ander mogelijk probleem dat ontstaat als er meerdere kinderen zijn, is dat deze kinderen ineens moeten gaan samenwerken. Dat kan tegenvallen. De kinderen zijn groot geworden; ze leven ieder hun eigen leven en ze zijn uit elkaar gegroeid. Ze herinneren zich elkaar waarschijnlijk van hoe ze vroeger waren, maar intussen zijn ze heel iemand anders geworden. Oude frustraties uit het verleden kunnen opspelen. etc. Een mogelijke oplossing voor dit probleem is dat de ouders een leidende rol blijven spelen bij het beheer van het pand. Dat kan bijvoorbeeld juridisch vorm gegeven worden door hen 1% van het huis te laten houden. Dan gaat 99% de kinderen; dus bijvoorbeeld 49,5% of 33% naar ieder kind. In de aktes die bij de notaris passeren kan geregeld worden hoe dat beheer er uit komt te zien.
Aan de andere kant kan zo'n overdracht bij in leven zijn van de ouders ook voordelen hebben: het brengt de kinderen weer bij elkaar en het dwingt hen om over de financiële zaken van hun ouders na te denken. Dat is wellicht een beter moment dan vlak na overlijden van de ouders.

Jurgen Sweegers

Kenniscentrum Geldengroen.net
Copyright © Geldengroen.net

 

Deel dit artikel

Submit to FacebookSubmit to TwitterSubmit to LinkedIn