Nieuwe hypotheekregels: gij zult iedere maand een gelijk bedrag aan aflossing en rente betalen

20 november 2012 - Mensen die vanaf 1 januari 2013 een hypotheekschuld aangaan kunnen de rente alleen nog aftrekken als ze maandelijks aflossen. Ze moeten daarvoor een annuïteitenhypotheek nemen of een lineaire hypotheek. Een annuïteitenhypotheek is een hypothecaire lening waarbij elke maand eenzelfde totaalbedrag aan rente en aflossing wordt Bij een lineaire hypotheek is het bedrag aan aflossing iedere maand hetzelfde. Het aandeel rente zal steeds kleiner worden en het aandeel aflossing steeds groter. Bij een lineaire hypotheek is het bedrag aan aflossing iedere maand hetzelfde.

Aftrektarief
Daarbij daalt, vanaf 2014, het maximumtarief waar tegen mensen kunnen aftrekken, zo is besloten door het nieuwe kabinet. Het aftrektarief is daardoor niet meer hetzelfde als het tarief van de hoogste schijf voor degenen die daarin vallen. Dus nu is het zo dat als iemand een hoogste tarief van 52% betaalt hij ook 52% voordeel heeft. Want hij trekt de betaalde rente af van zijn inkomen en hoeft daar geen belasting over te betalen. Straks zal dit aftrektarief langzaam dalen, een half procent per jaar. In 2014 is dit 51,5%, in 2015 51%, etc.

Hogere rekenkunde
Het wordt best ingewikkeld. Iemand met een hoog inkomen betaalt 52% belasting over zijn hele inkomen. Wat hij mag aftrekken is 51,5% van de betaalde rente. Althans als zijn inkomen minus de rente boven de grens van de derde en vierde schijf ligt (nu zo'n 56.000 euro). Als het saldo beneden die grens uitkomt mag een deel van de rente (gelijk aan het deel van het inkomen boven de grens) tegen 51,5% worden afgetrokken en een deel tegen het tarief van de derde schijf. Het toptarief wordt dus eigenlijk 0,5%.

Nauwelijks effect
Voorlopig stelt het dus allemaal weinig voor, die beperking van de aftrekbaarheid, ondanks alle poeha in de media over het onderwerp. In eerste instantie zou het maximum aftrektarief dalen tot het nieuwe tarief van de derde schijf. Dat zou 38% worden, in plaats van 42% nu. Die laatste daling gaat niet door, maar het tarief waartegen rente kan worden afgetrokken zal nog steeds dalen, in 28 stapjes van een half procent, naar 38%, zo is de bedoeling. Wel zou de stijging van de grens van de derde en vierde schijf doorgaan, wat ook weer een nadeel heeft. Het maakt dat veel mensen (namelijk zij die er niet zoveel boven zitten, of er onder komen te zitten) minder rente kunnen aftrekken.

Verhuizen
Van meer belang dan deze dalende aftrekmogelijkheid is het onmogelijk maken van andere hypotheken dan de annuïtaire hypotheek. Vooral starters zullen hiervan de dupe worden. Vraag is wat er gaat gebeuren als iemand verhuist. Die mag zijn oude hypotheek meenemen. Dat is dus bijvoorbeeld een spaarhypotheek of een aflossingsvrije hypotheek, waarvan hij de gehele rente mag aftrekken. Hij mag die dan ook blijven aftrekken (hij hoeft niet af te lossen, ook niet nadat hij verhuist is). Dat geldt ook als iemand die hypotheek met een Nationale hypotheekgarantie heeft afgesloten, zo heeft minister Stef Blok van Wonen vorige week gezegd.

Meenemen of aflossen?
Nu zou je kunnen denken dat het niet in het belang is voor mensen om hun bestaande hypotheek af te lossen. Want als ze straks bij de aankoop van een nieuwe woning geen hypotheeklening meer hebben moeten ze mogelijk een nieuwe lening sluiten en dat is dan de minder gunstige annuïtaire hypotheek. Dit is echter niet noodzakelijkerwijs het geval. Want juist aflossen maakt dat, gegeven de verkoopprijs van het huis straks, een minder hoge of helemaal geen hypotheek meer nodig is. De opbrengst van de verkoop van het huis zorgt voor het benodigde geld. Voor precies dat bedrag dat nu afgelost wordt hoeft straks geen hypotheek meer worden meegenomen. Iemand kan er ook voor kiezen nu niet af te lossen en het geld op de bank straks te gebruiken voor een lagere hypotheek dan hij nu heeft, natuurlijk.

Aflossen loont
De echte vraag waar het om gaat is of niet aflossen (en spaargeld op de bank laten staan) duurder is dan aflossen (en geen geld op de bank hebben staan). Bij de meeste mensen zal dat eerste al een tijdje het geval zijn. Dat is het gevolg van een relatief hoge hypotheekrente aan de ene kant (en eventueel laag belastingtarief) en een lage spaarrente (voor het geld op de bank) plus een belachelijke vermogensrendementsheffing (die uitgaat van een rendement van 4% per jaar) aan de andere kant. Dan is aflossen dus voordeliger. U houdt dan iedere maand meer geld over. Het verlies kan afnemen in de toekomst, als de hypotheekrente omlaag gaat, of de spaarrente weer omhoog. Als u dan heeft afgelost is de situatie niet meer zo makkelijk terug te draaien. Als u dat verwacht kan dat een reden zijn om toch maar niet af te lossen. Ook kan het zijn dat u de lening aanhoudt om nog reserves in kas te hebben voor als er wat gebeurt; een auto die kapot gaan, etc.

Belemmering
Als u straks van plan bent om een duurdere woning te kopen kan het voordelig om de huidige lening in tact te laten en mee te nemen en de extra kosten straks met uw spaargeld te betalen. Dan hoeft u voor die extra kosten straks geen nieuwe hypotheek, annuïtaire hypotheek, te nemen. In die mate dat mensen een duurdere woning willen kopen kunnen de nieuwe regels dus wel een belemmering vormen om af te lossen.

Geen greintje vrijheid
Er was vorige week in de Kamer nog een hele discussie over de vraag of je mensen niet iets meer vrijheid moet geven bij het aflossen. Mensen mogen dan zelf weten hoeveel ze aflossen, maar de rente die ze mogen aftrekken is wel gebaseerd op een annuïtaire hypotheek waarbij, zogenaamd dus, iedere maand evenveel aan rente plus aflossing (samen) wordt betaald. Dat laatste heet dan fictieve of forfaitaire aflossing. De minister wilde hier echter niet aan, met als argument dat het te ingewikkeld voor de Belastingdienst zou worden. Een onzinargument, want waarschijnlijker is het juist veel makkelijker voor de Belastingdienst. Blok wil gewoon dat mensen ook daadwerkelijk aflossen, om zo te zorgen dat de totale hypotheekschuld in Nederland omlaag gaat. Zeg dat dan: 'Gij zult verplicht iedere maand een gelijk bedrag aan aflossing en rente betalen'. En dat voor een VVD-minister.

Jurgen Sweegers
Kenniscentrum Geldengroen
Copyright © Geldengroen

Deel dit artikel

Submit to FacebookSubmit to TwitterSubmit to LinkedIn